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  • Alfredo Cam

Cómo puedo usar la Plusvalía de mi propiedad HOY?

(Apalancamiento Financiero Artículo #3)


Ayer conversando con un vecino, para hacer más agradables las tardes de cuarentena, me comentaba de una parcela que tiene en la playa donde quiere construir una casa. Es su gran deseo familiar, hasta sueña con ella me decía. Sin embargo, producto de la contingencia sanitaria/económica mundial, sus ahorros destinados para la construcción tuvieron que redistribuirse en otros ítems más prioritarios.


"¿Cómo puedo conseguir ese dinero sin que afecte mi liquidez mensual?"

Me preguntaba.

"Si me pido un crédito para construir o de consumo, tendré que pagarlo en unos cinco años, no me da la caja."


En ese momento me acordé del concepto de “Plusvalía”, que es el incremento de valor económico que va adquiriendo un activo a lo largo del tiempo.

En la industria Inmobiliaria se usa mucho como enganche de venta, no obstante, a nosotros (en Blasting Group) no nos gusta mucho mencionarlo ya que sólo te sirve para aumentar patrimonio en el largo plazo, pero la mayoría de las veces no tiene un efecto real hoy para acelerar tu camino financiero. Sólo con una salvedad.


- Oye y cuánto vale tu propiedad ahora? Le pregunté.

-La tasaron el año pasado en 15.000 UF y debo 6.000 UF al banco no más, la compré barata y ya llevo 7 años pagando.

Entonces ahí le dije la frase que lo dejó con los ojos abiertos:

"O sea estás viviendo encima de 9.000 UF! De ahí puedes sacar las 3.000 UF que necesitas para construir."


"¡Pero tendría que vender la propiedad! Estás loco, donde me voy con mi familia!?"


Existe un concepto importante que se los quiero comentar, que ayuda a acelerar la prosperidad económica si se invierte con eficacia: se llama Refinanciamiento de activos. Gracias a la plusvalía principalmente y también a la amortización del crédito en la medida que se vaya pagando en el tiempo, se comienza a generar un delta positivo cada vez mayor entre el valor del activo y el valor del pasivo (deuda). En este caso puntual, mi vecino compró la propiedad en 8.500 UF, puso en su momento el 20% de pie, o sea 1.700 UF y pidió un crédito hipotecario al banco por 6.800 UF a 20 años. Actualmente, 7 años después, la propiedad vale 15.000 UF y la deuda son 6.000 UF.

Acá está la clave: pedir un refinanciamiento de esa deuda con capital libre, un crédito que se llama Fines Generales, donde se deja garantizada la misma propiedad por más deuda. Como la propiedad vale 15.000 UF, podrían prestar eventualmente el 70-80% del valor, pero para no ser tan agresivo, se pide sólo 9.000 UF. Como se debe 6.000 UF, ese monto queda intacto (salvo que se cambie de entidad acreedora donde debiera pre pagar ese saldo) y las 3.000 UF son cash, al bolsillo, para uso de libre disponibilidad.




Es cierto, con este ejercicio se deberán 3.000 UF más ahora al banco, su carga financiera mensual aumenta, pero si ese capital lo rentabilizas a una tasa mayor de UF+4% anual (que es la tasa promedio que están prestando los fines generales) estás incrementando tu patrimonio y tienes la opción de construir la casa que además es un activo que puede ser muy rentable. En temporadas altas, la noche se arrienda en $200.000. Si la arriendas sólo 60 días al año, el ingreso por la explotación son 12 millones anuales (418 UF) y si para generar eso usaste las 3.000 UF en construir, la rentabilidad anual es de casi 14% (418/3.000*100).


Además “construyes” otro activo, en la playa, diversificas y no vendes la propiedad donde vives. A mi juicio, esta es una de las mejores maneras de beneficiarse de la

plusvalía en tiempo presente y no tener que desprenderse de los activos.

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